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在菲律宾马尼拉买房,不可忽视的Cirrus,意想不到的收益和涨幅

编辑:天一编辑部   2019-06-05 09:37:53       来源:天一房产网   4257

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  Cirrus是我们2019年上半年推荐的最后一个优质项目。前些天和大家分享了2019年的一些投资建议,谈到菲律宾马尼拉C5沿线的Bridgetwone。

  

  收到很多朋友的关注和咨询,这个大型商业区规划多年,部分办公楼已经投入使用,大型购物商场也在施工阶段。西区和东区的桥梁也快完工。虽然小编觉得那就是一个小河沟,但菲律宾人民执意要建设一座桥梁来连接。


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  有些朋友也在问Robinsons这个开发商如何。

  

  Robinsons Land这个开发商,是菲律宾前5大开发商之一,Robinsons Bank、Robinsons Mall(菲律宾第二大大型连锁购物中心)、还有人们熟知的宿务航空、以及很多人不知道的菲律宾着名的制造业、化工业公司、连锁酒店等等,都和Robinsons Land一样,都是母公司JG Summit Holdings, Inc.旗下百分之百控股的子公司。

  

  而公司的老板,是菲律宾排名第二的富豪,同时也是一个华裔,他的名字叫:吴奕辉。

  

  这些大家可以自行百度。有些功课还是要自己做的。

  

  而Cirrus,作为Bridgetowne里面最早开售的公寓住宅。目前开发商已经快结束第11-20层的预订工作,因为本地人买得太多。而高楼层,开发商暂时不进行销售,想留着后面涨价再卖。

  

  Bridgetowne位于帕西市下一个升级版的Ortigas Plus的核心区域,我们认为Cirrus,很大可能会带来意想不到的涨幅和收益。


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  目前Bridgetowne里面已经交付使用的3栋写字楼,开发商全部只租不卖。后面的写字楼也会这样。目前写字楼的租金,是4元人民币/天/平米,这3栋写字楼目前是100%的入住率,全部满场,没有一点空置的空间。


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  我们这段时间在和开发商Robinsons的业务发展部门沟通,对方也逐渐透露出Bridgetowne的清晰规划:

  

  1、会有中型规模的医院。这个医院,据透露会是一个高水平的医疗机构。

  

  2、Bridgetowne里面最多的是写字楼,主要是满足BPO使用,开发商也透露出,因为帕西市(Pasig)对博彩牌照在逐渐放开。未来Bridgetowne里面可能会有几栋大楼,专门用于博彩业,开发商已经有这样的打算。

  

  3、Bridgetowne内的大型购物中心,会早于Cirrus建成和使用。


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  4、除了这个大型购物中心外,在Bridgetowne里面还有其他大量丰富的商业业态存在。

  

  5、Bridgetowne是菲律宾开发商Robinsons和香港置地一起合作开发的,更是香港置地在马尼拉大都会参与的第一个项目。

  

  所以香港置地对这个区域非常重视,前期调研的细致程度让菲律宾方面都很惊讶。

  

  同时Ayala也看中了这个区域未来高速发展的潜力,所以这也是为什么这两个大型商业综合体:Bridgetowne和Ayala的Parklinks紧挨着的原因。

  

  是在这两个大型开发商提出成熟的方案后,政府才决定大力支持把这块区域建设成为一个升级版的Ortigas Plus,并在建设过程开了很多绿灯。


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  6、Bridgetowne剩下未开售的公寓住宅,开发商Robinsons会把销售间隙拉长。也就是说后面开盘的公寓价格,会比现在高很多。并且公寓的配比很少,需求旺盛。

  

  7、Bridgetowne的每栋公寓,建设的交付周期都不一样,避免了同一个时间段出现大量公寓交付的情况。不会出现像帕赛湾区未来会有大量投机抛售的情况。

  

  8、开发商内部的员工,也在大量的买Cirrus。同时Bridgetowne已经入住的3栋写字楼里面,已经有公司在购买Cirrus用来当做高阶员工和海外员工来菲律宾出差的员工宿舍

  

  9、之前我们想争取到第39层,几番争取后被最终告知,第39层是预留给Robinsons股东的,不会卖给任何人。

  

  放眼整条C5大道,能够有Bridgetowne这么大面积规划建设的商业体只有Parklinks,有趣的是,Bridgetowne和Parklinks还是挨着的,如果不特殊说明,基本看不出这两个商业区的边界。

  

  更有趣的是,如此大面积的土地开发,很多菲律宾中介居然都在有意无意忽略它的存在,其中各种利益纠缠,我们不得而知。


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  因为马尼拉的发展模式是区域块分散的发展,能被大批开发商集中拿下做开发的区域,发展前景都是毋庸置疑的。像目前中国人熟知的3大CBD,都是各路开发商聚集到一块,共同开发,才能有今天这么大的体量。由此可见,C5和Ortigas大道交汇处,开发商们不遗余力地拿地造楼,下一个CBD雏形已经显现。

  

  什么样的楼盘值得投资?还是要周围有足够的人流量来支撑、本地有旺盛的购买需求、完善和成熟的商业配套和规划、大型知名开发商开发。

  

  有的楼盘,看着价格便宜,地段不考究,当地人压根不在意,中国人不分青红皂白一拥而上,就算是秒光盘,但到了快交房的时候大量抛售却找不到“接盘侠”,这样的垃圾楼盘还有什么吹捧的意义?

  

  当地人对Bridgetowne的关注度非常高,所以我们一直都坚持,推荐被当地人认可,而不是被炒房团认可的楼盘。


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  Robinsons也明确拒绝那些炒房团来购买。因为开发商认为,这样会影响和破坏这个大型社区多样性的平衡,最终损害所有人的利益。

  

  Cirrus的推荐理由:

  

  1、Cirrus升值潜力非常大。Cirrus所在的Bridgetowne将会是比BGC和Eastwood更好的CBD。因为Bridgetowne的规划和配套比前两者更优秀,在Bridgetowne可以满足你的所有需求。Robinsons和香港置地合作的目的也是在于此。标杆,是Bridgetowne的代表词。


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  2、Cirrus区位优势明显。Bridgetowne位于C5和Ortigas大道交汇处,这个地方不仅是政府引导,将要大力发展的全新CBD。而且向西3km是Ortigas CBD,向北是菲律宾最大的城市奎松,向南是BGC全球城和国际机场,去哪都方便。对于帕西东边的当地人来说,交通便利这一点,非常具有吸引力。


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  3、周边环境高端。Cirrus位于Bridgetowne商区的北侧,从这个位置可以看出,开发商非常有“心机”。

  

  因为Bridgetwone的北边与Ayala-Parklinks只有一道之隔,把住宅项目设在这里,可以共享两个商业区的景观与资源。Parklinks定位高端,绿化搞得好,吸引了非常多的富人阶级,在这个区域是绝对“高逼格”的代表,相应价格也非常“高逼格”。而Cirrus则聪明的以更小的户型、更低的价格,打入更有广泛群众基础的刚需市场。


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  4、价格便宜,性价比高。Cirrus附近分布了大片的高端住宅,这片土地的商业价值特别高,附近的高端社区,已经是8千万-1亿比索一套了。开发商计划在Bridgetowne建设公寓数量并不多,僧多粥少。而Cirrus是Bridgetowne最早开盘的公寓,价格是最便宜的。在所处的C5沿线,各大开发商项目价格一路对比下来,找不到比Cirrus性价比更高的楼盘了。


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  5、品质有保障。价格低并不意味着放弃品质,Bridgetwone反而是Robinsons联合香港置业重金投资建设的商业综合体。引入香港置业的优质服务与经验,整个商业区内大型商场、五星级酒店、写字楼、住宅楼一样都不少。Cirrus周边配套,将会吸纳更多IT、BPO等企业入驻,这些企业员工对住宅的刚需,是更低的空房率和房价稳中有升的保障。


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  Cirrus项目概况

  

  Cirrus占地2768平方米,共有41层(因为国外比较忌讳13这个数字,所以直接跳过,实际楼层是40层),1371个房间,250个停车位,主打24平米的studio。


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  菲律宾的房屋面积按套内面积计算,24平米听上去不大,但通过合理规划,实现高品质居住体验完全不是问题。菲律宾公寓项目里最受欢迎的户型就是小户型,因为各功能区划分的非常科学,可以说是麻雀虽小,五脏俱全。


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  Cirrus一楼是底商和大厅,负1层和2-6层是停车场,7层是公共活动平台,8-23层、26-41层是居住楼层,24、25两个楼层也设有公共活动区域,所以平面分布和其他居住层略有不同,顶楼是一个空中酒廊。


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  Cirrus不同方向的景观各有千秋,可按个人喜好自由选择。

  

  Cirrus南面对着一片绿地花园,所以即便是低层,也有好的视野。

  

  北面是Ayala的大型商业综合体Parklinks,Ayala投入大量资金,Parklinks将会有大面积绿地,是新型、环保、高端的国际社区。西面是被马里基纳河隔开的Bridgetwone西区和Ortigas,视野更加开阔。东面是Bridgetwone园区。


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  Cirrus的8-23层和26-41层是居住层,每层42个房间,主打24平米的小户型,另外有两个26平米的房间。东、西共6部电梯,每层都设有保洁间。

  

  Cirrus的7层是开放平台,南半部分设有露天游泳池、儿童游泳池、室外游乐区、慢跑道、公共卫生间等等。这个公共活动区域的楼层不高,周边高层刚好可以遮挡泳池周围的部分阳光,热带国家,太阳的毒辣程度大家可想而知,有一片阴凉还是挺好的。

  

  此外,24、25层还设有空中花园、多功能室、宴会厅私人影院、健身房、餐具储物室等公共活动区域,可以满足住户放松休闲的需求。

  

  针对人群:

  

  Cirrus主要针对的客户群体是年轻白领和投资者。Cirrus的户型非常适合年轻白领租住,良好的区位优势,能缩短白领的通勤时间。另外,这个地段由政府引导,非常适合做长期投资,毕竟地段为王,这个区域非常难得。


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